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            伍江:城市更新存在六大認知誤區,別把經念歪了

            2022-01-18 16:56 來源:《中國房地產金融》

            在伍江看來,城市更新,不要把經念歪了,要在“城市上建城市”;城市更新不是10年或20年的事,可能是100年或200年,甚至更長,慢慢干。

            城市更新,向新而生。日前,《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》發布,拉開了新一輪城市更新的帷幕。

            政策出臺,可能將撬動萬億級市場。這對景氣度不高的房地產市場來說,無疑提供了新的可能性。歷史還會踩著相似的韻腳嗎?《中國房地產金融》日前專訪了中國城市規劃學會副理事長、同濟大學原常務副校長伍江。

            在伍江看來,城市更新不要把經念歪了。城市更新不是短期的事情,是城市的常態化狀態,是城市持續發生的事情;城市更新是要在“城市上建城市”,是“有機更新”,不是整天大拆大建;針對城市更新的新要求,需要對過去的建設開發模式重新反思。

            一、不要把城市更新的經念歪了,要在“城市上建城市”

            《中國房地產金融》:當前各個地方城市更新行動,正搞得如火如荼,您如何看待城市更新?與過去相比,如何定義現在的城市更新行動與觀念?

            伍江:城市更新是城市的常態化狀態,城市總是需要不斷更新的。但是過去幾十年城市更新都是以“舊城改造”的方式進行的,都是大拆大建?,F在要及時轉入常態化的城市更新狀態?,F在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上,叫“微更新”,這是對過去大拆大建的一種反思。但城市更新不僅僅是“微更新”,城市更新既有微觀的問題,也有宏觀的問題。

            城市更新不能大拆大建,要改變原有的舊城改造模式,要學會在“城市上建城市”,通過不斷更新、改造再利用,使得城市發展更加有機,這是業界現在談城市更新時聚焦比較多的一個方向。城市更新過程需要市場,也需要資本,只不過市場也好,資本也好,都不應該是簡單復制過去那樣的舊城改造模式,而是應該適應新的城市更新進行新的市場模式探索。

            不要把城市更新的經念歪了。我們國家發展的階段已經不同,正在進行重大轉型,不能沿用過去那種快速的、大規模改造的方法,那樣對整個國家發展不利,對可持續發展、綠色發展都不利。

            二、不是把政府變成市場,“政府不是市場”

            《中國房地產金融》:在新的城市更新行動中,政府應當扮演什么角色?如何兼顧各方主體的利益?

            伍江:我們是社會主義市場經濟,要充分發揮市場的作用。市場在過去幾十年已經漸漸適應了大規模舊城改造、大規模房地產開發?,F在的城市更新,應該針對新的要求轉變模式,不能再用舊的模式套新的需求。

            政府通過政策設計,讓一部分社會資本能參與到公益事業,這是好事。在西方國家也有 PPP。政府對公共利益存在訴求,對公共利益的責任也責無旁貸。

            政府應該要維護社會公正。各方利益主體的訴求是不一樣的,博弈能力也不一樣,政府應該更多關照弱勢群體,應偏向于能力弱一點的群體,才能維護社會公正。

            換句話說,如果有資本跟居民個人利益之間有博弈、有爭論的話,政府更多的是應該幫助個人,而不是幫助資本,因為資本力量強大,個人力量弱小。

            我覺得,政府應該設計一些好的政策,在不違背市場規律的前提下,愿意把資金投入到有更多公益色彩的工作中,讓市場不過分逐利,而愿意多做一些公益的事。政府本身應該更多從事保障公共利益的工作,而不是把政府變成市場,“政府不是市場”。

            《中國房地產金融》:當前時局之下,房企活得不是很好。

            伍江:我覺得是開發企業前面幾十年的日子太好過了,所以現在覺得活得不太好。對于各行各業來說,馬克思的《資本論》認為,市場的平均利潤才是最后的一個利潤。過去房地產利潤太高了,現在應該回到正常狀態。

            政府不能要求市場,要求企業做賠錢買賣,這不可以的,這是市場規律,但是可以毛利低一點對吧?少賺點錢,多做一些公益的事情,這是可以的。不賺錢是不行的,不賺錢就不叫市場了,但可以不一定賺那么多錢,是吧?

            三、城市更新是漫長的過程,不是10年或20年的事情

            伍江:城市更新不是10年或20年的事情,可能是100年或200年,甚至更長,要慢慢干。只要城市在,就會不斷更新。只要有更新,就需要市場介入。城市會永遠更新下去。

            我覺得,現在別太著急,不要急于一蹴而就,不要去想著“一口吃成大胖子”。這是一個涉及更多個體的利益,更多不同利益之間的博弈,不要太急。慢慢來,對大家都好,還沒有形成共識的,就等一等,不能強迫一定要這樣做。

            《中國房地產金融》:現在很多市場主體都積極參與到城市更新行動中。

            伍江:這是好事兒。要轉變觀念,不能再用過去那種模式來套用到現在。比如說利潤率不要那么高,做事情比較麻煩一點,不是那么簡單的,今年拿地明年造房子,后年賣房子,而是慢慢跟居民商量,本來2年能做成的事,得花5年或6年做成。日本六本木的城市更新,花了差不多快30年的時間。

            四、規劃若只重視空間美學,規劃就是錯的

            《中國房地產金融》:從規劃的角度,您如何看城市更新?

            伍江:改革開放以后,主要是擴張型規劃,都是拆掉以后再建,或者將沒有城市的地方擴大為城市?,F在不一樣了,城市更新更多是進行改造,而不是拆掉重建,或者擴張用地。

            現在國家對城市建設用地管得也很嚴,城市也不太可能再有太多增量,城市更新有一個很大的特點,從過去增量型發展轉向一種存量型發展,要適應這個變化。

            《中國房地產金融》:比較微觀一點,是不是注重空間的一些美學,或者文脈。

            伍江:規劃如果只重視空間美學,這個規劃就是錯的。規劃本來就應該是綜合性的,要考慮到政治、經濟與文化等功能。

            五、城市更新是“有機更新”,不是整體大拆大建

            《中國房地產金融》:城市更新對社區會有多大的影響?

            伍江:社區是城市的重要組成部分,甚至是主要組成部分。城市要更新,社區也要更新,涉及每一個人與每一個家庭。人民的生活品質在不斷提高,城市更新不可能一步到位,幾輩人都滿意是不可能的。所以,總是會有新的要求與訴求,那么舊的東西也會變,就又需要更新,社區更新是將來城市更新中相當重要的“一個重頭”,這塊存量非常大。

            《中國房地產金融》:有個數據,在2000年以前約有好像200億平方米建筑,一部分可能到了要更新的時候了。

            伍江:不要說到200億,就想到要一批一批地進行徹底更新,或者過20年之后再來一次更新。城市更新是一個慢長的、持續的與不斷更新的過程。

            《中國房地產金融》:螺旋性的持續性更新?

            伍江:我覺得應該是“有機更新”,不是整天大拆大建,不是整天“大更新”,而是天天都有更新,但是你不太容易覺察到。這樣,城市就不會因為老是在更新,給人們造成生活不便,甚至城市的混亂。

            六、不能拿以前習慣的那一套理解現在的城市更新

            《中國房地產金融》:您對現在的城市更新行動有何政策建議?

            伍江:我一直在跟政府呼吁,現在的城市建設,包括市場管控,以前幾十年是很適用的,但現在從增量型發展轉向存量型發展,所有的政策設計、制度設計都應該隨之改變,現在很多地方,從政府到企業都不適應,拿著以前已經習慣的那一套理解現在的城市更新。

            針對城市更新的新要求,需要重新反思現有的制度設計、政策包括法律。

            《中國房地產金融》:可以闡述得更具體一些嗎?

            伍江:需要反思的太多了。我剛才講的都是很籠統的、宏觀的,實際上具體的政策、法律、標準與規范,其實都要反思或重新設計。

            建設標準與建設規范是不是都應該改?現有的標準與規劃是按照建設一個全新的城市去對待的,對一個已經建設好的城市,怎么讓它變得更好呢?盡可能不鼓勵去做大手術是吧?讓它自我內部不斷更新,而這方面的政策設計是缺失的。

            《中國房地產金融》:住建部已頒布強制標準《建筑節能與可再生能源利用通用規范》,明年4月1日實施,節能減排方面,大概是居住建筑節能要提升30%,公共建設要提升 20%。有專家稱,舊城改造與城市更新可能會參照執行。

            伍江:國家“3060”目標提出來之后,需要所有人共同努力,不管是造新房子還是改老房子,都得要考慮到節能減排。以前城市建設不考慮,現在就得多考慮。

            現在很多地方借城市更新的名義,是用大拆大建的方法進行城市改造,住建部踩了剎車。

            過去的開發模式是以拆為主?,F在要轉變,從“留改拆”轉為“拆改留”,目的就是不要再搞大拆大建。能留的盡量留,能改造利用的就盡量不要拆除重建。不僅是為了保護歷史傳承,也是為了可持續發展。就減碳來說,千減萬減不如一減,少蓋房子就是最大的減。建新房子總是有碳排放的。改改就能用,為什么要拆掉重建呢?

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